Проект очень высокого уровня (заявлен как элит/премиум) в крайне спорной локации. Жилой комплекс от ГК «ПСК» получился непростым — можно долго перечислять его крутые фишки, но не меньше времени уйдет и на обсуждение минусов. Давайте разбираться.
Локация: ожидания vs реальность
Пожалуй, локация — это главное, с чем нужно смириться (или нет) каждому, кто рассматривает «Акваторию» для покупки. Близость Петроградки, Каменного острова, Елагина и Крестовского — это то, на что мощно давит маркетинг застройщика. Фактически же прописка у «Акватории» в Приморском районе.
Дом возводится на Выборгской набережной вдоль первой линии Большой Невки. Видовые характеристики здесь действительно фантастические: речная гладь, высокое небо, ландшафт противоположного берега и телебашня, играющая вечерней подсветкой. В непосредственной близости сформирован кластер новых домов бизнес-класса. Всё это выглядит роскошно на рендерах и звучит красиво на словах.
Но по факту эта же набережная является и главным минусом, из-за которого проект подойдет далеко не каждому. Выборгская набережная — это невероятно шумная и пыльная магистраль, 24/7 и круглый год. Здесь мощный трафик и ежедневные пробки в часы пик.
Чем это обернется для жителя «Акватории»:
- Окна не открыть. Жить придется с закрытыми. Я не верю, что бывают люди, которым «нравится» фоновый шум трассы под окном (это так менеджеры отрабатывают данный минус проекта). Появляется все больше научных исследований о том, что шумовое загрязнение несет реальные риски для здоровья — нарушения сердечно-сосудистой системы, сна, повышения стресса, усталости и тревожности. Потребуется серьезная приточно-вытяжная вентиляция с фильтрами и их регулярным обслуживанием.
- Черная сажа на панорамных окнах. Робот-мойщик станет вашим любимым и самым востребованным гаджетом.
- Никаких романтичных прогулок по набережной. Полное отсутствие зелени и высокий шум делают это место максимально некомфортным, там сложно дышать и говорить (приходится буквально кричать, чтобы рядом идущий собеседник вас услышал). И пешеходных переходов от дома к воде нет, еще нужно постараться до них дойти.
- Сложный выезд. Выехать из подземного паркинга можно только направо — прямо в пробку на набережной. Нужно налево? Придется делать петлю, так как разворота перед домом нет.
Проблема с канализационным коллектором и амбре
Именно в месте расположения «Акватории» расположен действующий канализационный коллекторный узел, он собирает стоки с шести районов города (почти 800 тыс. кубометров в сутки) и работает на износ. Ему давно требуется капитальный ремонт, но отключить его невозможно — иначе север города просто утонет в нечистотах. Поэтому все жители и гости этой части района знают, что на набережной совершенно неприлично воняет, причем весьма часто и сильно.
Но не спешите вычеркивать «Акваторию» по этой причине из списка вариантов! На удивление, менеджер застройщика не смог толком внятно отбить эту претензию от агентов на презентации проекта. А ведь спасение набережной уже идет полным ходом. С 2022 года строится вторая ветка-дублер коллектора (глубина заложения около 57 метров, диаметр 4+ метра). Выделено федеральное финансирование (контракт почти на 23 млрд рублей) с планом завершения в 2029 году. Как только запустят новую ветку, старую наконец-то осушат и отремонтируют, устранив все протечки и трещины, которые скопились за 40 лет существования коллектора. Наша «Акватория» с ключами в 2030 (+год на ремонты можно накинуть сверху) может и вовсе не заметить всей этой истории с запашком.
Что еще по локации из нюансов:
— Мало зелени в ближайшей округе, но будет шикарное озеленение от DEREVOPARK во дворе комплекса, а до больших парков можно быстро доехать.
— Вид из окон не-видовых квартир (на Красногвардейский переулок и задворки) не впечатляет.
— Ресторанов и бутиков высокого класса в шаговой доступности пока нет.
Архитектура, концепция и благоустройство
Комплекс спроектирован бюро «Интерколумниум» так, чтобы выжать максимум из локации. Архитектурное решение объединено тремя дворами-курдонерами, раскрытыми к набережной. Сами дворы закрыты от машин и частично защищены от шума и ветра одноэтажной входной группой и перголой.
Курдонёр — с французского «почетный двор»: парадный двор перед зданием, ограниченный с трех сторон — впереди главный корпус здания, справа и слева — боковые. Пергола — с итальянского «навес, пристройка»: конструкция, состоящая из колонн или опор, соединённых балками и перекрытиями, выполняет декоративные и функциональные задачи.
Фасад со стороны Большой Невки оформлен архитектурным бетоном с фактурой камня и колоннадой. Сторона вдоль Кантемировской облицована терракотовым клинкерным кирпичом, который подчеркивает геометрию треугольных эркеров. Опоясывает дом фактурная глазурованная плитка. В целом — красивая отсылка к теме воды и волн.
В цифрах и фактах:
- Технология: Монолит, 9 жилых этажей сверху, 2 этажа паркинга под землей.
- Высота потолков: 3–3,6 м (в пентхаусах на последних этажах — 4,65 м).
- 366 квартир (от 44 до 181 м²). Студий нет вообще!
- 370 машиномест (+44 гостевых), 56 кладовых. Питер давно не видел проекта, где паркингов больше, чем квартир (коэффициент > 1). Часть мест можно оборудовать подъемниками на два авто. Это мощный плюс.
- Квартиры сдаются без отделки, передача ключей — конец 2029 года.
Наполнение (инфраструктура внутри комплекса):
- Дизайнерское лобби с ресепшен, зона коворкинга и переговорная.
- Свой фитнес-зал (кардио, силовые, йога).
- Детская комната с зоной для видеоигр, горкой и сухим бассейном (без няни от УК — родителям придется кооперироваться).
- Круглосуточная охрана и видеонаблюдение (пока открыт вопрос с логистикой курьеров).
- Ландшафтный дизайн от студии DEREVOPARK: парадная зона с каскадным фонтаном, патио с навесами, деловая зона, площадки для воркаута и детей.
По части «начинки» придраться не к чему. ГК «ПСК» имеет хорошую репутацию в премиум-сегменте, и им вполне можно верить в плане реализации заявленного благоустройства.
Инфраструктура
В соцнагрузку застройщика обязали построить школу на 550 мест, два детских сада на 70 и 80 мест, но они будут расположены не на территории жилого комплекса, а в районе. В непосредственной близости к «Акватории» уже сейчас есть новые (построенные в нагрузку к ЖК «ЦДС Черная речка») гимназия №116 и детский сад.
На данный момент в шаговой доступности от ЖК ощущается дефицит продуктов магазинов, кафе и всего такого, но к 2029 году ситуация может поменяться, плюс непосредственно в самом ЖК запроектировано 32 коммерческих помещения. Если вы в теме доходной недвижимости, то обратите внимание на эту деталь — коммерция на первой линии невероятно загруженной трафиком набережной. Здесь кроется отличный потенциал для инвестиций.
Квартирография и планировки
Здесь есть как крутые решения, так и откровенно спорные. ЖК позиционируется как семейный клубный формат. Доля однушек — 20%, двушек — 30%, просторных трешек — 43%, четырехкомнатных — 6%, а огромных лотов (5-6 комнат) — 1%. Отдельный плюс в карму застройщику за отсутствие мелкой нарезки и небольшое количество соседей на этаже.
Но выбирать лот за такие деньги нужно под микроскопом. Планировки, мягко говоря, вызывают вопросы: много полезных метров съедается бесполезными коридорами, мало мест для хранения, а в больших квартирах встречаются откровенно тесные спальни.
Мне что-то подсказывает, что многие из этих планировок ждет тотальный редизайн силами покупателей.
Трофейные лоты: патио, террасы и окно в ванной
Отдельно хочу обратить внимание на квартиры с патио, которые с таким восторгом упоминаются менеджером застройщика как трофейные лоты. Эти патио представляют собой эксплуатируемую кровлю перголы — пространств с лобби и коммерческими помещениями на первой линии ЖК. Обратите внимание, что всё происходящее на данных патио будет на виду и непосредственно под окнами у всех соседей сверху, ни о какой приватности здесь не может идти речи. Добавьте сюда еще шум от шестиполосной трассы, о котором писала выше.
Вообще с террасами и эксплуатируемой кровлей всё очень сложно и требует множества запросов к непубличной технической документации застройщика. Нужно выяснять как юридические тонкости по праву пользования (если на террасе есть выходы вентканалов всего дома — техническому персоналу к ним нужен доступ), так и вопросы «прочности» — выдержит ли терраса установку бассейна или кадок с растениями, требуется ли особое крепление шезлонгов, зонтиков и мебели для ветрозащиты.
Про террасы я писала отдельную подробную статью, на что нужно обращать внимание, а в телеграм-канале выкладывала большой чек-лист с вопросами застройщику при покупке террасы на крыше: https://t.me/Avdestate/16
Квартиры с панорамным окном в ванной есть только в одном стояке — корпус Б, секция 11. Из этих угловых квартир будет открываться вид на задворки комплекса, школу, офисное здание, сад дачи Головина, но никак не на воду. Возможно, кому-то это понравится, ничего против не имею, но на всякий случай уточняю, что других ванн с окнами в комплексе нет.
В общем и целом, планировки вызвали много споров и обсуждений в экспертном сообществе, поэтому нельзя однозначно сказать, что итоговый результат нарезки удачный. Подбирать придется тщательно с учетом сценариев жизни каждой конкретной семьи и есть вероятность, что именно эта причина может стать решающей для отказа от выбора данного комплекса, если потребуется слишком сложная и дорогостоящая переделка.
Цены, инструменты покупки и инвестиционный потенциал
На старте продаж комплекс уже по сложившейся за последнее время традиции вышел с весьма крепким ценником — от 550 000 ₽ до 720 000 ₽ за кв.м. В продажу не вышли видовые пентхаусы, где под запрос ценник вполне может быть за пределами 800 000 ₽. Минимальный вход в проект сейчас возможен от 29 млн. ₽ (2 евро квартира 50 м² при 100% оплате). Напомню, речь идет о проекте без отделки с ключами в конце 2029 года.
Инструменты покупки:
- Ипотека: пока только траншевая от Сбера (ПВ от 50%), ждем аккредитации других банков.
- Рассрочка без удорожания на 3/6/12 месяцев.
- Рассрочка до конца строительства (ПВ от 25%) с удорожанием примерно на 11%.
Покупать здесь под сдачу в аренду невыгодно — слишком высокий порог входа. Возможен лишь спекулятивный рост на уникальные видовые лоты ближе к сдаче дома.
Ближайший сосед — ЖК «Министр» — конкурентом назвать сложно, это проект совершенно другого уровня. По сути, «Акватории» придется бороться за покупателя с элитными видовыми проектами в других локациях (такими как ЛДМ, «Остров Первых», проекты на Петровской косе).
Вердикт
Проект обладает роскошной архитектурой, объемными семейными планировками и уникальными видовыми характеристиками. Однако агрессивная среда набережной (шум, пробки, коллектор) потребует от инвесторов готовности к компромиссам и значительным дополнительным финансовым вложениям в инженерию квартиры (вентиляция, шумоизоляция).
Акватория идеально подойдет состоятельным семьям, топ-менеджерам и бизнесменам, которые работают на Петроградке или в центре, но не хотят переплачивать за статус Петроградского района. Не подойдет тем, кто ищет тишину, экологию, леса и парки прямо под окном. Это сугубо урбанистический проект на шумной магистрали.
Когда речь идет о покупке на десятки миллионов рублей, не обойтись без независимого эксперта. Выбирайте с умом!
